貴州(zhou)自考(kao)(kao)房地(di)產法有哪些(xie)考(kao)(kao)試重點(dian)？關于這(zhe)個問題中國教育在線自考(kao)(kao)平臺小(xiao)編就簡單為大家說一下。

房地產法自考重(zhong)點包含房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)研(yan)的(de)含義、房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)研(yan)的(de)內容(rong)、目標客戶群消費行為(wei)與市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)需求容(rong)量調(diao)(diao)研(yan)、項目基本狀況調(diao)(diao)查、營銷策劃和銷售執行階段(duan)的(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)研(yan)、房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)研(yan)程序(xu)、房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)調(diao)(diao)研(yan)方法等。

一、房(fang)地(di)產市場(chang)調研的含義

房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)調研是房地(di)產(chan)(chan)開發企業為了及(ji)時作(zuo)出正(zheng)確(que)的(de)投資決策(ce)(ce)和營銷(xiao)決策(ce)(ce)，而客(ke)觀、系統地(di)收集、整理、研究、分析(xi)房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)有關信息資料，將其轉(zhuan)化為決策(ce)(ce)所需信息的(de)工作(zuo)過程(cheng)。

房地(di)產(chan)市場(chang)調研(yan)的作用

1）有助于企業(ye)發(fa)現新的市場機會，確定正確的發(fa)展方向；

2）有利于房地產企業(ye)適時開(kai)發新產品(pin)，搶占(zhan)新市(shi)場(chang)；

3）有利于企業制訂正確的營銷策略；

4）有利于企業不(bu)斷提高(gao)產品質量，改善經(jing)營管(guan)理，提升(sheng)市(shi)場競(jing)爭力。

二(er)、房(fang)地產市場調研的內容

（一）宏(hong)觀投資環境調查

（二(er)）城市房地產市場(chang)概況

（三）目標客戶(hu)群消費行(xing)為與市場(chang)需求容量(liang)調研

（四）項目基本狀況調查(cha)

（五）項(xiang)目所在(zai)區域市場(chang)狀況

（六）項目開發策(ce)略(lve)建議

（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhi)行階(jie)段的市(shi)場調研

宏觀投資環境調查

1、政治環境

2、經濟環境

3、社會文化環境

政治環境

政治(zhi)環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治(zhi)環境如(ru)何(he)，將直接影響(xiang)房地產企業正常的生(sheng)產經營活動的開展。

經濟環境

國內(nei)生產總值、國民(min)(min)收(shou)入的發展狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)(kuang)；能源和(he)資(zi)源狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)(kuang)；城(cheng)(cheng)市發展總體規(gui)劃、城(cheng)(cheng)市基礎設施(shi)建(jian)設、城(cheng)(cheng)市人(ren)口分(fen)布(bu)、區域劃分(fen)；社會(hui)固定資(zi)產投資(zi)狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)(kuang)、金融、證(zheng)券市場情況(kuang)(kuang)；商業零售(shou)與貿(mao)易(yi)狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)(kuang)、居民(min)(min)消費(fei)結構、居民(min)(min)儲蓄和(he)信貸情況(kuang)(kuang)等(deng)。

社會文化環境

居民受(shou)教(jiao)(jiao)育(yu)程(cheng)度、文(wen)化(hua)水平、職業構成、民族分(fen)布、宗(zong)教(jiao)(jiao)信(xin)仰、風俗習慣、審(shen)美(mei)觀念(nian)等(deng)。社會(hui)文(wen)化(hua)往(wang)往(wang)對整個社會(hui)有深刻(ke)影響(xiang)，盡管文(wen)化(hua)有相(xiang)對穩定(ding)性，但不(bu)是(shi)固(gu)定(ding)不(bu)變的，特別是(shi)生活習慣，審(shen)美(mei)觀念(nian)往(wang)往(wang)隨著社會(hui)生產力(li)發展而(er)發生一定(ding)程(cheng)度的變化(hua)。

城市房地產市場概況

1、一級市場土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)情況，包括土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)數量及其(qi)規劃用途、土(tu)地(di)價格、土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)金收繳(jiao)情況；

2、全市商(shang)品房施工面(mian)積、竣(jun)工面(mian)積、銷(xiao)售面(mian)積、銷(xiao)售金額、空置(zhi)面(mian)積及結構；

3、全市房(fang)地產(chan)價(jia)格(ge)走勢，不同(tong)區域和物業(ye)類(lei)型的價(jia)格(ge)情況(kuang)；

4、全市主要發(fa)(fa)展商開發(fa)(fa)銷(xiao)售(shou)情況，包括(kuo)開發(fa)(fa)量、竣工量、銷(xiao)售(shou)面(mian)積及銷(xiao)售(shou)金(jin)額；

5、三級市(shi)場(chang)交易情況；

6、當(dang)地房(fang)地產業(ye)相關政策(ce)法(fa)規。

三(san)、目標(biao)客戶群消(xiao)費行為與市場需求容量調研

1、消費者行為調研

2、市(shi)場(chang)需求容(rong)量調研

消費者行為調研

消(xiao)(xiao)費(fei)者包括房地產商品的現實購(gou)買者與潛在購(gou)買者。消(xiao)(xiao)費(fei)者行為調(diao)研內容包括消(xiao)(xiao)費(fei)者社(she)會階層與數(shu)量、年齡構(gou)成(cheng)、收入構(gou)成(cheng)、家庭(ting)人口構(gou)成(cheng)、居(ju)民居(ju)住現狀(zhuang)與住房消(xiao)(xiao)費(fei)傾向(xiang)、房地產購(gou)買偏好、購(gou)買動(dong)機、購(gou)買特點等(deng)。

市場需求容量調研

需求(qiu)容量(liang)，是指有(you)支付能(neng)力(li)的市場(chang)(chang)需求(qiu)容量(liang)。只有(you)有(you)支付能(neng)力(li)的需求(qiu)，才是現實的市場(chang)(chang)容量(liang)。

商(shang)品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：

1）城市人(ren)口、家庭(ting)數量及變化趨勢；

2）購買力，包(bao)括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；

3）居民居住現狀(zhuang)及(ji)改善目標(biao)，包括自有住房成套率(lv)、居住房型(xing)、人均居住面積等；

4）居(ju)民(min)日常(chang)消費(fei)支出水(shui)平與消費(fei)結構；

5）不同社會(hui)階層和收入水平(ping)的居(ju)民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能(neng)、價格(ge)的需求特(te)點。

四、項目基本狀況調查

（1）宗地基本狀況資料

包括(kuo)宗地(di)(di)界址、面積、土(tu)(tu)地(di)(di)附(fu)著物分(fen)布、權屬、地(di)(di)形、地(di)(di)貌、水文地(di)(di)質條件(jian)）、項目(mu)歷史與現(xian)狀資料、項目(mu)合作開發條件(jian)、土(tu)(tu)地(di)(di)獲(huo)得成本、用地(di)(di)規劃(hua)條件(jian)、與項目(mu)有(you)關(guan)的投資及開發經營稅費政策；

（2）項目所(suo)在區域市場(chang)狀況

項目(mu)所在(zai)區域城(cheng)市功能、區域建(jian)設(she)發展規(gui)劃、人口(kou)分布、居民收入水(shui)平、商業、文化(hua)氛圍、項目(mu)周邊(bian)環境、市政管(guan)網設(she)施(shi)、交通狀況、公建(jian)配套與生(sheng)活服(fu)務設(she)施(shi)、項目(mu)所在(zai)區域房地產市場(chang)供需狀況與競爭(zheng)(zheng)水(shui)平，主要競爭(zheng)(zheng)對手(shou)所提供產品(pin)與服(fu)務的(de)種(zhong)類、數量(liang)、品(pin)質、特點(dian)、營銷手(shou)段(duan)、銷售狀況等，潛在(zai)競爭(zheng)(zheng)對手(shou)出現的(de)可能性。

其中競爭對(dui)手(shou)調研(yan)又(you)包括競爭對(dui)手(shou)的(de)經(jing)營管(guan)理(li)水平(ping)、資(zi)源(yuan)狀況、市場競爭地位(wei)、產品(pin)地理(li)位(wei)置、種類(lei)、開發(fa)規模、產品(pin)品(pin)質、成本、價格、營銷水平(ping)、銷售(shou)狀況、物(wu)業管(guan)理(li)水平(ping)，創(chuang)新(xin)能力與發(fa)展新(xin)產品(pin)的(de)動(dong)向。

（3）項目開(kai)發策略建議

1、市(shi)場(chang)細分與目標市(shi)場(chang)調研；

2、產品(pin)定(ding)位(wei)，包(bao)括產品(pin)類型、功(gong)能、品(pin)質(zhi)、項目總體(ti)規劃研究；

3、開(kai)發(fa)策略分析，包括(kuo)項(xiang)目開(kai)發(fa)規模、開(kai)發(fa)周(zhou)期、成(cheng)本控制、價格(ge)策略等。

五、營(ying)銷(xiao)策劃和銷(xiao)售執行階(jie)段(duan)的市場調研

1、宏觀經濟環境研究

2、 市場供需與(yu)競(jing)爭(zheng)對手動態調研(yan)

3、消費者調(diao)研，包(bao)括(kuo)：消費者對本企業產品、服務包(bao)括(kuo)物業管理的評價、意見和要(yao)求，客(ke)戶滿意度調(diao)研；

4、企業自身產(chan)品(pin)與服務調(diao)研(yan)，包(bao)括：產(chan)品(pin)優劣分(fen)析(xi)，在滿足(zu)客戶需(xu)求方(fang)面存在的(de)缺(que)陷和不足(zu)，產(chan)品(pin)市(shi)場競爭地(di)位分(fen)析(xi)，本企業產(chan)品(pin)的(de)市(shi)場占有率及銷售潛力分(fen)析(xi)；

5、價(jia)格(ge)調研，包括(kuo)：產(chan)(chan)品最適(shi)宜(yi)的(de)售價(jia)、新產(chan)(chan)品的(de)定價(jia)、老(lao)產(chan)(chan)品價(jia)格(ge)調整(zheng)及消(xiao)費者和競(jing)爭者對(dui)價(jia)格(ge)變動的(de)反應；本企(qi)業產(chan)(chan)品價(jia)格(ge)與競(jing)爭企(qi)業同類產(chan)(chan)品價(jia)格(ge)的(de)差異分析。

六、房地產市場(chang)調研程序

（一）調研準備階段

（二）正式調研階段

（三）結果處理階段

調研準備階段

1、確定調研目標

2、初步情況分析

3、制定調研計劃

正式調研階段

1、確定資料來源

2、確定資(zi)料收集方法

3、調(diao)查表及調(diao)查問卷設計(ji)

4、抽樣調查

5、現場實地調查

結果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調研報告

七、房(fang)地產市(shi)場調(diao)研(yan)方法

（一）調研方法

1、全面調查法

2、重點調查法

3、抽樣調查法

（二）資料收集方法

1、二手(shou)資料的收(shou)集方(fang)法：查詢、交換、購買、索取(qu)、委托情報網(wang)收(shou)集

①二手(shou)資(zi)料的(de)收(shou)集程序 ②二手(shou)資(zi)料的(de)收(shou)集來源

二手資料的收集程序

首先(xian)應確定需要什么資料。

第(di)二步工作(zuo)是從企業(ye)內部搜尋(xun)二手資料。

第三步工作是從企(qi)業(ye)外部(bu)進行搜尋(xun)。

第四(si)步工作是對擬收集(ji)或已(yi)收集(ji)的(de)二手(shou)資料進行評估，即評估資料的(de)效(xiao)度。

最后(hou)一步是(shi)確定需要收集(ji)的(de)原始資(zi)料。只有(you)決策(ce)所必(bi)需的(de)，但又(you)無法從二手資(zi)料中獲取的(de)信(xin)息才有(you)必(bi)要去收集(ji)原始資(zi)料

二手資料的來源

1、內部來源：

本人資料(liao)(liao)庫、企業檔(dang)案（會計(ji)記錄、銷售報告、其他(ta)數據(ju)資料(liao)(liao)）、企業內部專家。

2、外部來源

（1）組(zu)織機構(gou)，包(bao)括圖書館、外(wai)國(guo)使團(tuan)、國(guo)際(ji)組(zu)織、本國(guo)政府(fu)機構(gou)、商會(hui)或貿易促進機構(gou)、行業公會(hui)、出版(ban)社(she)、研究(jiu)所(suo)、銀行、消費(fei)者(zhe)組(zu)織、其他公司(si)。

（2）文獻資料，包(bao)括文獻目錄、工商行名錄、貿易(yi)統計資料、報紙和期(qi)刊、綜合性(xing)工具(ju)書。

（3）電腦(nao)數(shu)據庫、互聯網

（4）企業外部專家

（5）營銷調研公司

2、商業(ye)資(zi)料獲取方(fang)法：向市場調(diao)研(yan)公司購(gou)買

3、原始(shi)資料(liao)的收集方法：

（1）訪問法：①面談調查(cha) ②郵寄調查(cha) ③留置調查(cha) ④電話調查(cha)

（2）觀(guan)察法：①直接觀(guan)察法 ②間接調查法

（3）實驗法

普通法

英國法或者是普(pu)通法都要強調一(yi)(yi)個(ge)重要的(de)(de)年代，就是1066年諾(nuo)曼公爵(jue)威廉(lian)(lian)征服(fu)英國。在(zai)(zai)(zai)這個(ge)時(shi)期，在(zai)(zai)(zai)英格蘭的(de)(de)本土上出(chu)現了一(yi)(yi)個(ge)王(wang)位繼承的(de)(de)問題，威廉(lian)(lian)認為(wei)他(ta)自己應當成(cheng)為(wei)英格蘭的(de)(de)新國王(wang)，他(ta)就帶(dai)領著諾(nuo)曼人征服(fu)了英格蘭。威廉(lian)(lian)在(zai)(zai)(zai)征服(fu)了英格蘭之后，就開始推行他(ta)的(de)(de)一(yi)(yi)系列的(de)(de)政治法律制度變革。所以(yi)，人們通常習慣的(de)(de)說(shuo)，1006 年這次諾(nuo)曼征服(fu)開啟了普(pu)通法形成(cheng)的(de)(de)進(jin)程。

為(wei)了(le)體現王(wang)權，采取進行土地調查、編制(zhi)“末日(ri)審判書”。在這(zhe)個過程中代理國王(wang)到(dao)各地方征稅的稅務官后(hou)來(lai)成為(wei)了(le)最初的巡回(hui)法(fa)官。

普(pu)通法(fa)的本意是普(pu)遍(bian)通行的法(fa)律，通過一個個具體案例歸納總結而(er)成，人們(men)習慣上把普(pu)通法(fa)稱(cheng)為(wei)判例法(fa)。

體現(xian)王(wang)權的(de)令(ling)狀制也與(yu)普通法的(de)發展有密切關系。令(ling)狀成為訴權憑證(zheng)，無令(ling)狀就不(bu)能起訴。

注意(yi)：“程序先(xian)于權利(li)”的普(pu)通(tong)法特點。

（2）衡(heng)平(ping)法：體現法官造法。衡(heng)平(ping)法是(shi)對(dui)普通(tong)法的補充(chong)。

衡(heng)平法與普通法的沖(chong)突。這種(zhong)沖(chong)突以詹姆(mu)斯一(yi)世確立了(le)“衡(heng)平法優先”的原則而告終。

在英國法(fa)的(de)(de)歷史形成過程中，普通法(fa)的(de)(de)形成主(zhu)要(yao)得益于王權(quan)和集權(quan)體制的(de)(de)發展(zhan)，它(ta)強調的(de)(de)是一(yi)種(zhong)統一(yi)，而(er)衡平法(fa)的(de)(de)出現主(zhu)要(yao)是補普通法(fa)之不足。

（3）制定法：1215年的《大憲章》是制定法發展的重要進程。

二、美國法

美國法(fa)的形(xing)成(cheng)與英國法(fa)有著(zhu)最(zui)直接(jie)的淵源。

美(mei)國(guo)法(fa)(fa)的(de)形成是在(zai)自身歷史發(fa)展過程中，按(an)照(zhao)自身的(de)需要有(you)選擇的(de)對普(pu)通法(fa)(fa)進行的(de)取舍。從大的(de)法(fa)(fa)律(lv)結構(gou)和理論背(bei)景(jing)上來說，它也(ye)屬于(yu)普(pu)通法(fa)(fa)的(de)系統(tong)，但在(zai)一(yi)些具(ju)體(ti)的(de)法(fa)(fa)律(lv)制度上，美(mei)國(guo)法(fa)(fa)又有(you)其特(te)別之(zhi)處。

美國憲法：

1789年(nian)，美國第一屆聯(lian)邦國會開幕(mu)，正式宣布聯(lian)邦憲(xian)法(fa)生(sheng)效。

美(mei)國憲(xian)法在其形成過程中為其后來的美(mei)國法律奠定了基礎。

三、英美司法體系

（一）法院組織

1.英國

上(shang)議院是實際(ji)上(shang)的最高法院。

2.美國

雙軌制的法院組織。

美國有兩套法院組(zu)織(zhi)系統：聯(lian)邦法院組(zu)織(zhi)系統與州(zhou)法院組(zu)織(zhi)系統。

（二(er)）美(mei)國(guo)聯(lian)邦最高法(fa)院的司(si)法(fa)審查權

“馬布里訴麥迪遜”案件，確立了司(si)法(fa)審查的憲法(fa)原(yuan)則(ze)。

以上是關(guan)于2022年(nian)成人(ren)自(zi)考相關(guan)內容，考生如果想獲取更多(duo)關(guan)于自(zi)考的相關(guan)資訊(xun)，如成人(ren)自(zi)考報名時(shi)間(jian)、考試時(shi)間(jian)、報考條件、備考知(zhi)識、相關(guan)新聞等，敬請關(guan)注中國教育在線成人(ren)自(zi)學考試頻道。